谈谈无证房地产债权转让作为典当债权担保的风险点

目前在民间借贷市场，特别是典当、小贷公司等类金融市场，因为当事人没交清土地出让金或购房款无法取得土地证或房产证，当事人如需向典当行、小贷公司融资，因土地证或房产证没有办理，所以无法办理房地产抵押登记手续。典当公司、小贷公司一般设计无证房地产债权转让方式作为典当债权担保措施，这种非典型担保实践中风险频发，笔者根据司法实践，结合相关法律规定，谈些看法，供业界参考。

一、债权转让实践运用

债权转让是指债权人通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权在全部让与时，受让人取代原债权人成为合同关系的新债权人，原债权人脱离合同关系。在部分让与时，受让人作为第三人将参加到原合同关系之中，与原债权人共同享有债权。此时，合同权利人一方已由一人变成数人，合同之债成为多数之债。合同法第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。债权转让必须具备以下条件才能有效：(一)、必须有有效存在的债权;(二)、债权的转让人与受让人必须就债权转让达成合意;(三)、转让的债权必须具有可让与性;(四)、必须有转让通知。

二、债权转让一般程序

1、债权转让必须遵守一定程序。首先是签订协议，债权人与受让人协商一致后，应当形成债权转让协议。债权转让可以无对价，只要签订债权转让协议即可。

2、通知债务人，根据合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。

3、有些转让债权的行为需要办理有关手续，《合同法》第87条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《民法通则》第91条规定：“债权转让如果系法律规定应由国家批准的合同，须经原批准机关批准”。

三、无证房地产债权转让作为债权担保的风险点

1、债权人采取“无对价债权(所有权)转让”方式，由债权人或第三人向债权人提供担保，由债务人或第三人将其土地出让合同或商品房买卖合同项目下的土地使用权或房产债权(所有权)无偿转让给债权人，同时补充约定：(1)债务人或第三人授权债权人通知土地出让(转让)方或者房产开发商，土地、房产债权转让给债权人;(2)如果债务人按期偿还借款本息，则无对价债权转让合同自动失效;(3)债务人或第三人将土地出让合同、商品房买卖合同、付款凭证原件交债权人保管。

2、因没办理抵押登记，作为债权担保措施依法无效，在司法实践中一般无优先受偿权。一旦涉诉只能作为一般债权处理，在债务人资不抵债情况下风险很大，一般只能作为一般债权参与分配。

3、因没办产权证无法办理房地产产权过户手续，不能对抗法院因其他债务对已办理债权转让的土地使用权或房屋的查封，已办理债权转让协议的房产或土地使用权被其他债权人通过法院查封，司法实践中因无优先受偿权典当行风险很大。

来源：安徽徽天律师事务所主任 郑德权  |  时间：2015-06-02