严厉调控,利率上升,楼市多重利空,房价还能撑多久?

原创 同话财经  2018-07-10 23:41  阅读 12 次

最近一段时间以来,有两大热点,一个是P2P爆雷,另一个是调控之下的楼市。与P2P爆雷相比,楼市调控可能更牵动着更多人的心,毕竟投资P2P的在当今的投资者中,应该属于一个特定的群体,但楼市可就不一样,几乎每一位老百姓都息息相关,并且热烈关注。可以说,近期的楼市调控的一系列动作,各种分析和解读都很多,到底楼市情况如何,莫衷一是,有人希望它涨,而更多老百姓希望它跌,然而,对于政策调控来说,更是希望楼市稳定、健康的发展。

据中原地产研究中心数据显示,截至6月,全国超过25个城市发布调控政策,累计发布房地产调控政策内容多达32次,2018年上半年累计发布楼市调控政策高达192次,同比涨幅度达65%。

一、上半年调控补漏堵缺,提现国家调控房价的决心

而从调控的内容与方向上看,今年上半年的这一轮调控,与过往还是有着较为明显的区别。过去,各地方出台的楼市调控政策,基本都以“限”为主,比如最先出台的限购,然后限贷,再然后限价,甚至摇号……

然而,在各种政策之下,上有政策,下有对策,比如,在限购政策下,很多地方就出现了排队离婚买房,据相关数据显示,在房价飙升的城市,离婚率都比往年明显有较大幅度的提升;比如限贷政策之下,很多买房者借别人身份证买房,以满足贷款资质,还有滋生了很多非银行机构的贷款业务,甚至出现了注册公司炒房的行为;当政府对相关楼盘进行限价,就出现了伪装的精装房,在房价之外收高额的手续费,甚至与天价停车位搭配销售,各种花样层出不穷;摇号的故事就更多了。

另外一方面,各地政策执行程度还不一样,这就出现了一面调控,一面钻空子的现象,使得调控之下,乱象丛生,调控的手段和效果也大打折扣。

而今年上半年的调控政策非常注重市场监管的强化,全国超过40市县(区)以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策,加强对房地产市场监督检查,查处违法违规行为。总体来看,调控的针对性和补漏堵缺的作用更加明显,比如,对企事业单位炒房行为进行限制,另外,针对三四线城市楼市火爆的情况,棚改项目政策变化,减少货币化安置,严查各类资金违规进入楼市,堵住消费者通过杠杆炒房的路子。

从这种渐进式的调控思路来看,很多地方都是一次一次的出台政策,都是因为之前的政策有漏洞,于是快速出台新政策予以弥补,同时,加大相关政策执行力度的检查和监督,从国家层面,更是由7部委联合在全国30城开展为期半年的房地产乱象专项治理行动。

调控力度可谓空前大,更彰显了国家对楼市调控的决心。那种“越调越涨”的情况将一去不复返了。

二、严打资金违规进楼市,房贷利率上涨,炒房将无杠杆可寻

7月3日,银保监会在官网披露,中国银监会浙江监管局开出了6张罚单,其中的4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产,涉及3家银行一家信托,合计被罚215万元。在之前,审计署在2017年工作报告中,点名提到部分银行资金违规进入楼市,国家审计署审计长胡泽君指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

就在7部委联合下发房地产乱象专项治理行动通知不到一周时间,浙江就开始行动了。同时,全国很多地方都在开展相关的清查活动。据了解,很多银行在对贷款资质审查方面都更加严格,比如对离婚的审核,部分银行对离婚时间不到半年的购房者直接拒贷了,不少银行停止了没有特定用途的消费贷款,多家银行下调了信用卡用于购房相关用途的刷卡额度。

在一系列资金口子方面进行控制的措施之下,房贷利率也在不断攀升,这不仅加大了炒房者的炒房成本,但从另一个角度,其实也增大了刚需购房者的成本。

据融360统计数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。哈尔滨、郑州、武汉、东莞房贷利率已突破6%。

举个例子,现在如果以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。

对于买房人来说,首套房贷利率一年上涨幅度超15%,还款的压力就非常大。然而现在的种种迹象表明,整体房贷利率仍保持上升趋势。

在利率飙涨的背后,也是楼市自我选择的结果,去杠杆进程持续深入,不光是购房者,甚至连开发商都面临融资难的境地,这种情况下,如果你是首套房的刚需,如果你是刚毕业的年轻人,突然发现月供甚至是房租的两倍以上,谁还会傻乎乎的去接盘?

三、房企资金紧张,持币过冬”将是明智选择

最近一段时间以来,有不少房企的日子都不是很好过,在整体市值下滑、监管趋紧的情况下,很多大型企业都意识到,来自四面八方的暗流正在汇聚成一场大风暴向地产行业袭来。

在信贷持续收紧的背景下,各家房企事实上都在面临巨大的资金压力,从而背上高负债的负担。当前央行货币政策保持稳健中性,着力加强金融去杠杆,切实防范化解金融风险。有关监管部门也加强了对资金违规进入楼市的监管和查处,房企很多融资渠道都被砍断,这使得广大房企开始感受到,寒冷的冬天也许很快就要到了。

7月2日,绿城对内发布《关于全面加强内源性现金流管理的通知》,用“倾尽一切努力、调动一切资源”的严厉措辞要求公司上下全面加速回笼资金。7月4日,碧桂园相关人士在回应“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的传闻时指出,为了提高权益销售额,碧桂园未来将减少不操盘、做财务投资的项目,不做表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目,增加可以操盘、有主导权的项目。

同时,还有多家颇具规模的房地产企业传出资金链紧张,开启内部员工借款计划,一系列的实质动作和市场传闻,充分表明了,如今房地产企业资金面非常紧张。

在监管方面,6月下旬,国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场进行了发声,央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告(2018)》指出,当前房地产市场发展总体平稳,但部分房地产企业负债率较高,偿债压力较大。

近期,发改委考虑禁止企业发行364天期美元债,房企当下救命稻草的海外融资渠道也将被卡死。

可以看出,房企的融资门槛、难度都在进一步增加,因此,下半年房地产企业比拼的可能不再只是“谁的销售多”,而是“谁的现金足”和“谁的负债少”。

真正要持币过冬了,剩者为王。

总体来看,当前的楼市,看起来热火朝天,但背后暗流涌动,业内知名企业都已经深切的感受到这一轮调控带来的,不仅仅是发发文件,按压一阵子那么简单,从国家对调控的持续加压、对各类违规行为的监管与查处,都能看出来,国家对楼市调控的决心是坚定的。

房子是用来住的,不是用来炒的。

炒房客还是醒醒吧,不要再做高位接盘侠了。

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