楼市调控出新招,“涨停板”来临,房价会进入横盘模式吗?

原创 同话财经  2018-07-11 21:05  阅读 47 次

限购、限售、限贷、限价、摇号……

一系列楼市调控的政策可谓五花八门,这不,近期又有新招出来了,为新房价格设“涨停板”。

7月10日,宁德市出台《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,对楼市进行精准调控,核心内容为限购、限售、限价和摇号

意见明确,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。

这也被打击戏称为楼市“涨停板”。这意味着房价上涨的空间将进一步被限制,这种限制将更加具体,明确。

宁德市住房和城乡建设局表示,年涨幅控制在6%以内,2018年下半年涨幅控制在3%以内,参考了中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。这也就是说,这种涨幅,不是随便拍脑袋拍出来的,是通过了精确的计算与衡量,能被老百姓接受,并且是在合理范围的。

无独有偶,7月9日,云南大理发布楼市新政,明确严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。规定商品住房实际销售价格不得高于申报的预售价格,不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售,不得收取任何未予标明的费用。自申报预售价格备案之日起6个月内,每月实际销售均价不得高于已备案预售价格。预售价格6个月后方可申请调整,且每次上浮不得超过6%。

7月1日,云南昆明出台楼市新政,明确规定,新建商品住房一年内只准涨6%。

其实,小编也看到,设置楼市涨幅限制,这并不是首创,在上一轮房价上涨幅度较大的城市,苏州也曾出台过相类似的政策。2016年3月18日,苏州发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,其中有一条内容规定,“在对外销售时,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”也就是说,开发商在一年之内楼盘的涨幅最多只能涨12%。

但从数据上看,此次调控的限制明显比之前要严格了。

在限制涨幅上限之外,还对开发商调价次数进行了限制,宁德规定,商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且不得超过年度控价目标,昆明则规定备案价半年才能调整一次。

这看似不太起眼的条款,对开发商来说,可是具有致命性的打击。

要知道,在楼市火爆的时候,开发商都希望不断抬高价格,而获得更高的收益,然而,即便楼市再火爆,这一条路都被堵死了,控房价过快上涨的手段,可以说用到了极致。

然而,似乎主管部门也注意到,调控其实是一把双刃剑,单纯的依靠行政手段来调节,这种度很难把握,往往会出现,调控政策稍微一松价格就蹭蹭往上涨,如果过紧,又会出现价格大幅度下跌。

房价过快上涨,或急剧下跌,都不是政府想看到的。

也因此,在严格限制上涨幅度之外,虽然对下调价格没有做限制,但是对调价次数做了限制,开发商一年只能调价一次,或两次,调价是需要到房产主管部门做备案的,要知道,主管部门不可能一次给开发商太多的调价空间,这也就从另一个角度控制了房价大幅度下跌。

也有人说,开发商会不会变相调价,或者搭售,然而,近期出台的调控政策,除了加强了对相关违法行为的监督、打击、查处外,还针对特定的空子进行的补堵,比如,宁德规定,车位最高价不超过18万元,那种高价搭售车位的做法是行不通了;装修不得超过2500元/平,开发商以“超级豪华装修”变相加价的套路也无法实施了。

一系列具体的措施,将使得房价进入横盘模式。

其实对于当下的楼市来说,无论是过快上涨,还是过快下跌,最终受伤的,都只是老百姓。

只不过不同的是,房价过快上涨,受伤的是那些想买房却买不起房的,让买房梦可能会更加渺茫;若房价下跌,那些已经买房的人,尤其是高位买房的人,将承受房价下跌带来的巨大资产缩水风险,要知道当下,房产可是中国普通家庭最主要的资产之一。

然而,市场不会因为行政命令而转移,房价也不会因为政府限价而不涨,从这种类似“熔断”的控房价机制来看,终究还只是行政命令式,而这种控制手段都只是短期的,要长期稳定楼市,最终还是需要主要依靠市场手段,在合理的供需调节的基础上,辅助以适当的行政调控。

只是,当前楼市,内外风险叠加,可以说风雨欲来,虽然依然有人在热烈奔跑入市,但其中真正的投资者正在减少,无论是开发商、还是炒房客,亦或是刚需购房者,都已经明白当前楼市所累加的各种风险,这种风险最直观的反映,就是房地产股连续两周,市值蒸发2300亿,这是市场给出最直观、最直接的反馈。

而最终,房价下跌的步伐,也不会因为“熔断”而转移。

房子是用来住的、不是用来炒的。

这个定位不能动摇,楼市调控也要回归初心。楼市真正需要的是抑制投机与保障刚需,价格的高与低,是否合理,最终检验还是要交给市场。

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