房企融资有多紧?多家企业向员工融资收益率竟高达18%!

原创 同话财经  2018-07-22 22:25  阅读 1,841 次

最近一段时间以来,不少朋友总是在问小编,现在的房子还能买吗?

随着P2P爆雷的恐慌情绪蔓延,加上各类媒体的大肆渲染,恐慌情绪不仅仅停留在网贷圈了,炒房圈也蔓延着一层层薄雾,在调控趋紧、各类监管政策落实的基础上,有不少人终于开始对房价是否还能上涨,持怀疑态度了,这与过去多轮调控都哟多不同。过去,人们总是坚信,房价越调越涨,只要调控一放松,房价总会蹭蹭蹭的往上涨,所以,越是调控不让买,那就越要买,只有这样才能赶上房价红利的趟,否则就只能看着别人赚钱,而自己徒剩兴叹了。

而这一次,可不是这样了。

就在前几天,国家统计局发布了6月份70城房价数据,数据显示,13个一二线涨幅超过1%,其中1个涨幅超过2%,1 个三四线涨幅超过1%,其中0个涨幅超过2%。这说明什么问题?房价那种突飞猛进的上涨模式,基本被遏制住了,而更为重要的是,从目前的情况来看,短时间内调控的政策并没有松动的迹象,这一次国家的态度似乎比往常都要坚决,不稳定住房价,是不会罢休的。

在一系列的调控和监管政策中,受到影响最大的有哪些人呢?作为老百姓,我们当然想到,那些被误伤的刚需,还有那些想买房却又被无形的增加了大量门槛,最主要的还有一类人,那些在高位接盘的购房者,他们本满心期待这房价上涨,去大赚一笔的,可这种美梦似乎需要等待很久很久了……

相较于购房者,影响更大的,当属房地产开发商了。

房地产开发商们,这一段时间,可谓是日子不那么好过了。过去借钱拿地、快速开盘、回笼资金的循环,似乎都受到了限制,首先,在拿地环节,过去很多开发商用高杠杆,和政府玩游戏,不足额缴纳土地出让金,甚至边报边建,在规划批下来都已经盖了一大半了,这种缩短工期的事情,现在是不能干了,而且现在政府基本都要求足额缴纳土地出让金,过去那种缴一部分,等核发预售许可证时补齐的做法,已经行不通了,银行贷款也没那么好拿了,各种发债渠道也难了,海外债道路也堵死了。开发商们加杠杆的难度越来越大了。

再看提前预售、收诚意金、定金,甚至保证金,以快速回笼资金,这种做法,在很多地方也明文禁止了,并且,有些地方,还要求现房销售,这就意味着,一般高层建设周期1-2年的时间,开发商是要垫付大量建设资金的,虽然说可以去让承建方去垫付建设资金,但要知道,承建方不会无缘无故的去垫付的,这都需要开发商承担资金成本的。依靠销售快速回笼资金的渠道,也不那么通畅了。

过去开发商的资金来源,除了自有资金外,在项目建设过程中,往往可以通过项目借款的形式申请贷款,有的还可以做在建工程抵押的形式,去做短期融资,如今,这类业务模式,在银行等相关金融机构,都已经被禁止了。

各方面的限制,使得开发商的资金,比往常要紧张得多。

而开发商,是一个非常依赖大现金流的业务。而无论是短期融资,还是发债,都被死死的限制住了,这就等于掐住了开发商的命根子,不少大型开发企业都受到了影响。

某位20多年在房地产行业里摸爬滚打的老兵说,“以前是银行追着我们走,现在是银行绕着我们走。”

可是,对于在销售、融资方面极具创新天赋的房地产行业,从来都不缺乏新创意。即便在融资通道畅通的时候,开发商的融资方式也是花样百出,据一位券商从业人员说,他看过一个开发企业的报表,融资方式竟然达到20多种。

这不,据搜狐财经报道,以高负债扩张而闻名于市场的泰禾集团便出了一个新招,其关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品,认购门槛从100万元起,预期收益率高达18%,如果认购金额超过300万收益率则达20%。

随后,泰禾集团7月2日在深交所互动平台表示,经了解,泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品,也没有相关计划。

不过,多名业内人士指出,多家房企都有类似的“员工福利”,有的企业甚至不光推荐员工买,还推荐给业主买。据中新经纬的文章显示,旭辉也推出了类似的产品,但利率从之前的11%降到了8%。

另外,不少房地产企业还推出了员工持股和高管期权奖励,员工必须拿出真金白银来购买。这其实也是一种融资手段。

员工持股和员工集资的事情,在很多中小企业中,其实比较常见,不少企业老板将这当成给员工的一种福利。然而,对于这种高度依赖现金流,对流动资金需求极其庞大的房地产企业,这种员工集资的资金量其实是非常有限的,难以真正满足其经营与发展的需要,而过去这类手段,即便使用,那也是规模较小、资金实力较弱的开发企业会用,而且,在前几年,大多这类企业,向员工集资,不少都是为跑路做准备的。

而当这些大型房地产开发商,开始向员工集资,并且许以如此高的收益,这就可以看出,实在是没招了。

由此也可以看出,开发商的资金链有多紧张了。

就在前几天,因四十亿债务无法兑付,房地产上市公司中弘股份老板跑路了!

房地产企业跑路,中弘股份不是第一家,或许他也不是最后一家。

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