资产负债率89%,陷入维权潮的碧桂园,到底是怎么了?

原创 同话财经  2018-07-23 00:07  阅读 802 次

最近,碧桂园有点点背。

一方面,工地事故频发,另一方面,业主维权潮不断出现。

工地事故加上业主维权,使得人们对这个创造五星级的家的开发商,有所怀疑了。而同时,碧桂园资产负债率接近89%,也备受关注,在各种负面消息综合作用之下,碧桂园还能过的好么?

一、频繁发生的安全事故

2018年7月12日,杭州萧山碧桂园项目发生坑基直接坍塌事件。事故殃及附近居民楼,基坑的裂缝蔓延至其地基让其成为了危楼,十几户居民被紧急疏散到宾馆。

碧桂园没有成为一个五星级的邻居,反而成了一个五星级的大坑。

而碧桂园在建工地出事故,似乎也已经不是一次两次了,就在6月份,上海碧桂园的一处工地就发生1死9伤的重大安全事故。频繁发生的安全事故,不仅使得人们开始对碧桂园房子质量的质疑,也有很多人对碧桂园内部管理体制提出了疑问……

碧桂园近期安全事故一览:

2018年6月24日,上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故,致1人死亡9人受伤,一位51岁的工人被混凝土压死。

2018年4月份,广西崇左碧桂园项目在建工地塌方;

2017年12月份,广东阳江江城区岗列街道碧桂园项目发生事故;

2017年11月份,海南琼海博鳌碧桂园在建工地发生安全事故;

2017年9月份,江苏盐城碧桂园项目发生安全事故;

2017年8月份,江西萍乡碧桂园项目在建工地坍塌;

2017年5月份,河南驻马店碧桂园项目工地现场塔吊倒塌;

二、全国多个省市现集中维权

据媒体统计数据显示,碧桂园在安徽安庆、巢湖、芜湖,江苏如东、靖江、无锡,广东台山、杭州、青岛、武汉、甘肃、石家庄等地,涉及多个省市的楼盘均出现工程质量问题和投诉。

有网友整理出十几个城市碧桂园维权的照片,而据了解,各地方的维权,大多与房屋质量相关。

早在2015年,长江商报就报道了武汉碧桂园观澜苑小区200多名业主集中投诉,被业主诟病最多最普遍的是房屋漏水、渗水以及存在严重安全隐患。据相关业主反应,在向相关住建部门投诉半年多,碧桂园也未给出明确的处置方案,唯一可以看到的就是开发商及施工方缝补式维修,其中有业主家卫生间连续被挖4次维修。而就在同时,江西宜春碧桂园项目一期1000多户业主出现不同程度的质量问题,其精装修房屋大理石开裂、地板踏空以及墙面渗水等情况十分普遍,最终导致大规模维权行动,最后碧桂园总部妥协回应称“返工整改15天内完成”,事件才稍渐平息。

而此后,关于碧桂园的相关业主维权事件,一个接着一个,并且大多都集中在房屋质量问题上。

据新华报业网报道,有业主投诉,位于南京溧水区域的碧桂园翡翠台精装修偷工减料,实际装修与物价局备案不符,昨晚想入内一探究竟,遭到保安恶意阻扰,发生争执,将一位51岁的业主打致骨折

7月4日,业主们自发在小区打起横幅维权。

据相关业主爆料,精装修减配:该楼盘马桶备案科勒,现场装的贝朗;宣传时房屋内有的消毒柜、净水系统,都没有了;电动窗帘现在变成电动窗帘杆了。

据悉,碧桂园翡翠台于2016年6月14日摘牌拿地,2017年3月27日推出首批精装房源453套,均价为11500元/㎡。2017年6月7日推出最后303套房源,均价未涨,目前整个项目已售空,从拿地到收官仅仅用了一年时间。

而诸如此类的维权行动,正在全国上演。

三、打鸡血,15天冲刺4000万

一边是楼塌了,一边是喝鸡血。

前几天,网上有微博博主爆料,碧桂园名为御江府的楼盘召开誓师大会,员工集体喝鸡血打气。

如今在销售行业,尤其是随着微商的兴起,各种打气的方式,层出不穷。

而碧桂园这次,有点不一样,人家是真正的打鸡血,而且为了让销售员真正的能充满鸡血,真的要让销售员们喝鸡血。

不要以为这鸡血是红酒扮演的,可是实实在在的鸡血。

不仅要和鸡血,还要杀鸡祭天!

口号那也是相当的有力量的

15天冲刺4000万!

全力以赴,使命必达!

四、碧桂园的“456”原则

碧桂园,可以说在房地产行业里,是一家很有意思的企业,而且近几年来发展非常迅速,碧桂园的销售额从2009年176亿元,短短5年时间,突破一千一亿,又是五年时间,达到5000亿,成为地产界第一把手。

图片来源:格隆汇

碧桂园的快速发展,得益于碧桂园特有的内部体制,这个体制,有两个重要的内容,一个就是合伙人制度,说白了,就是员工持股跟头,享受超额利润。碧桂园规定公司所有新项目,员工都可以跟投,最高股权比例上限为15%,区域总和高管必须跟投。要知道,碧桂园的杠杆率是80%,所有跟投的资金都会享受这个杠杆率带来的高收益,另外,还有超额利润,当达到一定利润标准的时候,区域总可以分享到该项目利润的20%。

如果赚钱,那么大家一起分钱,如果亏钱,那么要从区域总手中其他项目的已有盈利里扣除,如果填不平,还要按百分比从工资扣除。这种制度将员工与企业绑定在一条船上,大大的激发了员工的战斗力,这也是碧桂园能快速发展的重要基础之一。

另一个,就是“456”原则,说白了就是高周转,碧桂园要求所有项目必须拿地即开工,为的就是争取缩短项目时间,以实现资金快速回笼。

“456”原则,即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

而且,这种奖罚措施非常严格。

按照高周转的要求,碧桂园要实现当天连夜出图,光速建房,平均5.2个月开盘回款的速度被董事长杨国强批评为完全无法达到集团高周转的要求。

如果拿地之后41天还没有开工,项目总撤职,拿地之后7个月项目还没有开盘回笼资金,项目总撤职。

而这种高周转,就导致了在建设过程中,过于追求工期,而忽视工程质量的问题,尤其是在建设过程中,如果有差错,或者返工的情形,必定严重影响工期。

步子迈大了,容易扯着蛋。

也许,这种跑的太快的建设进度,就会在工程质量上扯淡了!

五、以”着急“著称的碧桂园

碧桂园,是一家以“着急”著称的企业。

着急,体现在其项目运作的效率上。

搞过房地产的人都知道,房地产开发是个长周期的事件,从拿地、规划、报建、开工建设、预售报批、建设完成、扫尾工程、装修等,程序繁杂,设计的部门也很多,一般老百姓买那种期房,基本都要等2到3年左右的时间,这也就意味着,一个楼盘从开始拿地,到交房,中间可能会有三到五年的时间。当然,每个楼盘具体会有差异,但大体如此吧。

而碧桂园呢?

碧桂园号称从拿地到开盘只需要3个月。一般来说装修一套房子3个月都搞不定,传说中碧桂园却要从设计到建筑一口气都搞定,不服不行。

碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露过碧桂园匪夷所思的速度:项目拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工,第四、第五个月可回收资金。

据相关报道,2011年,碧桂园开盘周期为11个月。

到2016年,项目从拿地到开盘的平均周期已经提升到6个月以内月。

但即使如此,碧桂园仍然嫌慢。今年四月,碧桂园曾在内部连发多份文件,要求提高项目周转速度、报建速度、供货速度。碧桂园为此出台了各种激励和处罚措施,就是上文所说的456原则。

正是这种催逼到极致的碧桂园速度,一方面让公司在全国各地攻城拔寨,赚得盆满钵满,一方面全国各地频频出现房屋质量问题!

六、房地产企业的集体焦虑

在前不就,澎湃新闻发布了一个报道:碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换现金。

只要达不到碧桂园高周转的节奏,项目宁可不做,现金流为王。

而在内部发布此类提升现金流的文件的,远不止碧桂园一家,甚至有的企业开始在内部进行员工集资,这也可以看出来,现在大型房地产企业,对当前房地产的总体发展都呈现出了不同程度的焦虑,而这种焦虑,不仅仅是在于现金流层面,更有对房地产行业未来的前景上面。

就在前不久,万科董事会主席郁亮忧心忡忡地说,十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。我现在在琢磨,我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的应该是美好生活,不是几栋房子。

不仅仅是万科,绿城地产、恒大、融创这些大佬,也在以夺命狂奔的速度,下死命令压缩开发周期,四天盖一层,尽快把房子卖出去。

春江水暖鸭先知。

这些长期浸淫于官商之间的房地产大佬们,一定是深刻的看到了房地产行业的某些动向与变化,才会做此决定,对于传统仅仅依靠卖房子赚钱的模式,产生了深深的担忧。

而根据当前国家对房地产调控的态度和决心来看,一定是要稳定房价,让房子真正回归到居住的属性后,才会罢休了。

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