重磅!上海楼市传来大消息!两大国有银行终于出手了

原创 同话财经  2018-08-10 13:56  阅读 21 次

2018年,注定是楼市转折年。

自1998年实施住房市场化改革,到2018年正好是20年。在这20年间,楼市经历了三次较大的集中上涨,而一些主要城市的房价上涨达到几十倍。

在经历了2017年集中调控之后,2018年的楼市调控不仅没有放松,反而更加严厉了。据不完全统计,在今年1-7月份,全国楼市调控近260余次,而这一轮调控与以往的调控相比,不仅仅是数量增加了,而调控的质量和政策水平也有了大幅度的提高。

而与楼市调控政策不断推出的同时,是房贷利率的不断上升。在2017年以前,很多地方9折甚至8.5折的房贷利率,让很多购房者贷款成本大幅度降低。然而,在这一轮房价上涨中,房贷利率一直不断攀升,甚至有的地方上浮四到五成。通过提高购房成本的方式,在抑制投机炒房方面,起到了一定的作用,但同时,也使得广大刚需很受伤,本就买不起房了,如今更是雪上加霜,只能望房兴叹。

一、工行、农行调整上海首套房利率折扣至9折

8月9日,21世纪经济报道获悉,中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。

据了解,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;

8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。

在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。

“缺单子,”一位工行上分的房贷经理如此描述近几个月来的感受,“手里头的几个小中介这两个月都给客户推荐了建行,客户一定要9折,而建行一直执行的是首套房9折。”

除了建行之外,中行的首套房贷利率近几个月也维持9折未曾上调。

二、流动性宽裕,与贷款利率不断上浮

7月,在融360监测的30家银行中,上海首套房方面,首套房贷款最低利率折扣仍为9折,目前共5家银行分(支)行可以申请9-9.5折优惠;10家银行执行基准利率;1家银行执行基准上浮5%;8家银行执行基准上浮10%;2家银行执行基准上浮15%;另有4家银行执行基准上浮20%。

二套房方面,平均利率为5.57%,19家银行执行基准上浮10%。

而从全国情况来看,总体上,无论首套房还是二套房,贷款利率均为上浮的居多。在绝大多数城市的房贷市场中,首套房利率上浮10%-20%,是比较常见的。

据融360公布的数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%(相当于基准利率1.157倍),比6月份上升了0.53%,同比上升13.63%(去年首套房贷款平均利率4.99%),为2017年1月以来连续19个月上涨。

通常情况下,贷款利率的上升,一般是在流动性紧张的时候发生的。

然而,这一轮的楼市调控之中,银行流动性并不那么紧张。

央行7月加大对市场资金投放力度,当月累计净投放逾1.4万亿,当时同话财经就咨询了相关银行人士,银行人士都表示,流动性较为宽裕,但是与流动性宽裕相反的是,房贷利率却依然不降反增,这是较为异常的现象,这表明,央行“放水”短期内未对房贷利率起到降温作用。

然而,从数据上来看,虽然房贷利率一直在上涨,但涨幅却在不断缩小。

融360大数据研究院分析认为,近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势,表明房贷利率在保持上涨的过程中,上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算,未来2-3个月内,环比数值会向0趋近,房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

目前,用户房贷需求仍比较旺盛,在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小,同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求,综合诸多影响因素来看,房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。

三、上海房贷利率调整意味着什么?

从目前全国市场的房贷利率来看,主体基调还是以上浮为主,但上海两大国有银行调整首套房的房贷利率,颇受市场关注,这也表明,当前市场对房贷利率非常敏感,尤其是这种全面上浮的房贷利率,让很多购房者购房成本提高,每个月月供大幅度增加,对生活质量产生了较大的影响。

上海房贷利率的调整,意味着什么?会不会有更多的银行跟进呢?

对于此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示:

应该说工行和农行调整上海首套房利率折扣,是颇受市场关注的。因为下半年很多市场参与者对于市场走势判断是不清晰的,所以需要一些外部的政策调整来研究新趋势。而工行和农行此类政策,总体上说明,房贷政策过于严厉的做法会适当做调整,这会释放一些流动性,有助于降低购房成本和活跃市场交易。

那么,此次利率的调整,对楼市会产生哪些影响?

首先,这一次的利率调整,是在当前整体大宽松的环境下,在今年几次降准后,货币政策相对宽松,而在前段时间,中央定调下半年适当宽松和积极的财政货币环境,这表明当前银行流动性宽裕。

其次,此次调整主要针对的是首套房,这符合国家对楼市调控,解决房地产市场问题的总基调,首套房,基本可以定义为刚需,降低刚需购房成本,有助于缓解刚需购房压力,有利于房地产市场的健康发展,而二套房的利率依然维持上浮,而不是因为宽松,就直接降低房贷利率。这也表明银行也在执行国家楼市调控政策,坚决抑制和打击投机炒房行为,实施差别化的信贷政策。

还有一个,此次调整的银行为大型国有银行,从当前房贷市场来看,应该会有其他商业银行跟进,从另一个角度也能看出来,对于银行来说,房贷依然是一个主要业务。

然而,按照过去的经验,房贷趋向宽松的城市,房价肯定会稳定到上涨,房贷趋向收紧的城市,房价肯定会下调。而在当前国家对楼市调控逐步趋严的大背景下,即便利率下调,房价上涨的空间依然有限。而另一个层面,下调的仅仅是首套房,而在当前环境下,首套房的购买者,能不能因为房贷利率的下调,而大量购房,这是不太可能的,所以,首套房贷利率的下调,对房价的影响是有限的。

但无论如何,在首套房利率经历了十几个月的连续上涨之后,上海国有大行下调利率,这具有标志性意义,也会提升一些刚需购房者入市的积极性。

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